절대 실패하지 않는 상승할 아파트를 고르는 법

 

절대 실패하지 않는 상승할 아파트를 고르는 법

저자는 투자처를 고를 때 보텀업이 아닌 톱다운 방식으로 투자를 한다. 톱다운 투자법으로 거시적인 데이터를 먼저 보고 상황이 괜찮다고 판단되면 점차 미시적인 데이터를 분석하면서 가장 안정적이고 저평가된 투자처를 찾는 투자법이다. 쉽게 말하면 가장 큰 단위인 선진국과 한국의 부동산 경기 → '도' 단위 흐름 → '시' 단위 흐름 → 구체적인 아파트 단지로 내려가며 투자처를 찾는 것이다. 도 단위 흐름부터 중요하다. 도 단위로 상승장이 오면 그 도에서 가장 먼저 치고 올라가는 시가 있다. 이 장의 초반에 보여준 도별시의 상승흐름 순서와 대장 아파트들을 참고하면 좋다. 각 도에서 인구수가 많은 순서부터 투자자들이 들어가기 시작한다는 간단한 규칙은 알고 있어야 한다. 시내에서는 분양권과 신축 대장 아파트 → 준신축 아파트 → 32평이상 계단식 구축 아파트  → 25평 계단식 구축 아파트 → 21평 이하 복도식 구축 아파트 순서대로 상승한다. 

 

 

 

 

투자는 감이 아니라 데이터 분석이다. 부동산 투자에도 수학이 필요하다. 도 단위로 상승흐름을 살핀 후 자신의 투자 타이밍에 맞는 시를 선택했다면 시장에서 소외된 아파트 단지가 아닌 한 대부분의 상승세에 올라타는 것을 확인할 수 있다. 즉 아파트의 가치가 상승하는 것은 주변 인프라가 달라져서가 아니라, 아파트가 속한 시의 시세가 상승하니 딸려 올라가는 것이라 보면 된다. 현재 투자자들이 어디를 매수하고 있는지 그 흐름을 파악하는 것을 일순위로 삼으면 된다. 이를 통해 현재 시점에 특정 '도'와 '시'가 어느 사이클에 와 있는지 대략적으로 판단할 수 있다. 각 도마다 서울의 강남과 강북처럼 상위 입지는 이미 결정되어 있는데, 이 기준은 바로 인구수다. 인구수가 높은 '시'를 기준으로 해서 선진입 투자자라면 인구가 많은 상위 시를 택하면 된다. 

 

실거주지 수요만 있는 아파트 단지들은 쉽게 오르지 않는다. 실거래 많고 매물이 감소하면 갭 투자가 증가한다면 투자 수요가 발생하고 있다는 시그널이다. 많은 사람의 관심을 지속적으로 받는 단지는 결국 상승할 수밖에 없다. 각 단지들은 입지, 브랜드, 연식, 생활환경, 학교, 교통편의 등에 따라 서열이 매겨진다. 그런 점에서 인기 없는 단지는 주의해야 한다. 내 눈에만 예브면 나중에 엑시트도 힘들다. 이런 확실한 데이터를 근거로 부동산중개소에 전화해서 물어보자. "사장님, 혹시 이 단지에 호재가 있나요?" "사장님, 최근 거래가 많이 되는데 투자자들이 왜 들어오는 걸까요?" 이런 질문을 던져 투자자들의 움직임을 연구해 보자. 

 

 

 

부동산 사이클을 알면 투자로 돈을 버는 것은 식은 죽 먹기라고 표현했다. 탐욕과 환상으로 부풀어진 가격이 끝을 모르고 치솟다가 폭락하는 과정이다. 자본주의 경제에서 어떻게 버블이 시작되고 어떻게 폭등과 폭락의 과정을 거치는지를 보여준다. 후퇴기에 들어서면 거래량이 크게 감소한다. 하락기이므로 높은 가격에 살 사람은 없기 때문에 매수인 위주의 시장이 된다. 불황기가 끝날 때쯤에 거품이 다 걷힌 착한 매물들만 시장에 존재하니 그때 손해 보지 않는 투자를 할 수 있다. 저점에서 매수한 만큼 앞으로 이어질 상승 사이클의 수익을 온전히 다 먹을 수 있기 때문이다. 참고로 과거의 기록을 보면 부동산 사이클은 상승 5년에 하락 3년 정도의 주기를 보인다. 이런 흐름을 파악하기 위해서는 늘 시세가 어떻게 움직이고 있는지 체크를 해야 한다. 

 

 

 

 

<나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다> 잭파시 부동산 투자법

 

 

나의 생각

 

지난 시간에는 잭파시의 부동산 투자법을 전반적으로 정리해 보았다. 오늘은 '절대 실패하지 않은 상승할 아파트 고르는 법'을 살펴보았다. 투자는 역시 끝없는 공부이다. 부동산은 주식과 다른 종목이지만 비슷한 측면이 많은 것 같다. 무엇이든 투자했다고 끝이 아니다. 또한 장기투자 할 수 있는 마인드 컨트롤이다. 투자하면서 가장 중요한 것이 바로 자기 자신을 다스리는 능력이라는 생각이 들었다. 결국 투자는 심리전이기 때문이다. 워런 버핏도 11살에 주식을 시작해서 빛을 보기 시작한 게 50세가 넘어 60세 정도가 되어서야 지금의 부를 쌓을 수 있었다. 무려 50년 가까운 시간에 투자한 것이다. 하지만 개인이 50년 가까이 경기 사이클을 견디면서 투자하기 힘들기 때문에 부자로 성공하기 힘든 것이다. 부동산 분야는 취약하지만 투자 관점으로는 비슷하다는 생각이 들었다. 

 

잭파시는 투자는 감이 아니라 정확한 데이터 분석이라고 했다. 그의 부동산 방에 들어가면 부동산 관련 책을 비롯해서 '투자 상황판'이 놓여져 있다. 그 사진을 보고 감탄했다. 그는 성공할 수밖에 없는 공식을 가지고 있었다. 성공한 사람들을 보면 확실히 남다르다. 내가 아시는 대표님 중에 역세권임에도 주변이 발달하지 않아 지나가는 길에 부동산 중개소에 들려 땅 매입을 하신 분이 계신다. 그곳에 건물을 올렸는데 현재 건물 가치만 80억이고, 임대료로 3천만 원 넘게 받는다고 한다. 역시 부자의 눈은 다르다. 누군가는 그냥 지나가고, 누군가는 돈으로 보인 것이다. 그렇게 지나가다 매입한 땅에 올린 건물만 3 채이다. 부동산뿐만 아니라 다른 투자도 역시 남다르다. 

 

당자의 돈을 보지 말고 미래 가치에 투자해라! 부자들이 항상 하는 말이다. 잭파시처럼 부동산으로 돈을 버는 것은 식은 죽 먹기인지 모르겠다. 그래서 투자에도 공부가 먼저라는 것이다. 먼저 안목을 높여야 함을 다시 한번 느낀다.